| 文號(hào) | 宜興市人民政府令[0]79號(hào) |
| 制發(fā)機(jī)關(guān) | 宜興人民政府 |
| 成文日期 | 2012-08-23 |
| 文件類(lèi)別 | |
| 文件狀態(tài) | 執(zhí)行中 |
《宜興市物業(yè)管理辦法》已經(jīng) 2009年3月30日市政府第19次常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，現(xiàn)予發(fā)布，自2009年5月1日起施行。 市長(zhǎng)：王中蘇 二○○九年四月十九日 宜興市物業(yè)管理辦法 第一章 總 則 第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。 第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。本行政區(qū)域內(nèi)各類(lèi)物業(yè)按下列規(guī)定實(shí)施分類(lèi)管理： （一）新建住宅區(qū)和配套設(shè)施齊全的原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理； （二）配套設(shè)施不齊全的原有住宅區(qū)，通過(guò)整治逐步創(chuàng)造條件，推行物業(yè)管理。未實(shí)行物業(yè)管理前，由各鎮(zhèn)人民政府、園區(qū)管委會(huì)、街道辦事處（以下統(tǒng)稱(chēng)屬地政府）根據(jù)住宅區(qū)的實(shí)際情況，實(shí)行專(zhuān)項(xiàng)物業(yè)服務(wù)； （三）配套設(shè)施齊全的機(jī)關(guān)、學(xué)校、商業(yè)、工業(yè)區(qū)等非住宅物業(yè)，推行物業(yè)管理。 第三條 市建設(shè)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市建設(shè)部門(mén)）是本市物業(yè)管理行政主管部門(mén)，其下設(shè)的市物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理的日常監(jiān)督管理工作。 市規(guī)劃、城管、環(huán)保、工商、物價(jià)、公安、財(cái)政等有關(guān)職能部門(mén)，應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)分工，協(xié)同實(shí)施本辦法。 第四條 屬地政府應(yīng)當(dāng)按照屬地管理的原則，明確相關(guān)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作，加強(qiáng)對(duì)本地區(qū)物業(yè)管理的指導(dǎo)、監(jiān)督、管理，將物業(yè)管理工作納入社區(qū)綜合管理范疇。 第五條 市人民政府扶持物業(yè)管理行業(yè)逐步建立專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化和市場(chǎng)化的管理機(jī)制，提高物業(yè)管理水平。物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受促進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展的相關(guān)優(yōu)惠政策。 第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì) 第六條 業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主數(shù)量較少的，物業(yè)管理的組織形式可以由業(yè)主自主決定。 第七條 在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)，按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第八條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。物業(yè)管理區(qū)域具備有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)： （一）房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積50％以上； （二）已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積30％不足50％，但使用已超過(guò)一年的。 只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主數(shù)量較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。 第九條 物業(yè)管理區(qū)域符合本辦法第八條第一款所列情形之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)向市建設(shè)部門(mén)提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面報(bào)告，并提供業(yè)主清冊(cè)、物業(yè)建設(shè)面積、物業(yè)出售并交付使用時(shí)間等文件資料。建設(shè)單位未及時(shí)報(bào)告的，經(jīng)20％以上（含20％）的業(yè)主聯(lián)名提議也可以直接向市建設(shè)部門(mén)提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。 市建設(shè)部門(mén)接到建設(shè)單位的書(shū)面報(bào)告或者業(yè)主的書(shū)面要求后，應(yīng)當(dāng)會(huì)同屬地政府指導(dǎo)業(yè)主推薦產(chǎn)生首次業(yè)主大會(huì)籌備組成員，組成首次業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡(jiǎn)稱(chēng)籌備組）。 籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位和屬地政府等代表組成，籌備組人員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)是5至15名的單數(shù)?；I備組組長(zhǎng)由屬地政府派員擔(dān)任?；I備組組成人員確定后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告時(shí)間不少于7日。 第十條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下工作： （一）確定首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容； （二）參照市建設(shè)部門(mén)制訂的示范文本，擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案和管理規(guī)約草案； （三）確認(rèn)業(yè)主身份和業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)數(shù)； （四）通過(guò)直接提名或者采取10％以上的業(yè)主聯(lián)名推薦等方式確定業(yè)主委員會(huì)成員候選人； （五）做好召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。 第十一條 籌備組自成立之日起30日內(nèi)，在市建設(shè)部門(mén)和屬地政府指導(dǎo)下，召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，討論通過(guò)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約等內(nèi)容，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。 首次業(yè)主大會(huì)籌備費(fèi)用由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)。 第十二條 業(yè)主大會(huì)分定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議： （一）有20％以上業(yè)主提議的； （二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的； （三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。 業(yè)主委員會(huì)未按照上述規(guī)定及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，市建設(shè)部門(mén)和屬地政府應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。 第十三條 業(yè)主大會(huì)可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，必要時(shí)也可以采取集體討論與書(shū)面征求意見(jiàn)相結(jié)合的形式召開(kāi)。 采用集體討論形式時(shí)，業(yè)主數(shù)量較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)持有其所代表業(yè)主的書(shū)面委托意見(jiàn)。到會(huì)業(yè)主代表所代表的業(yè)主擁有的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)有部分要占建筑物總面積的過(guò)半數(shù)，且所代表的業(yè)主人數(shù)要占總業(yè)主人數(shù)的過(guò)半。 采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式時(shí)，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送交每一位業(yè)主并及時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。返回意見(jiàn)的業(yè)主所擁有的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)有部分要占建筑物總面積的1/2以上，且人數(shù)要占總業(yè)主人數(shù)中過(guò)半。 第十四條 業(yè)主大會(huì)由業(yè)主委員會(huì)召集主持。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日前通知全體業(yè)主，并將會(huì)議主要議題、方式、時(shí)間等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 住宅物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)事先告知市建設(shè)部門(mén)、屬地政府。市建設(shè)部門(mén)、屬地政府可以派人列席會(huì)議。 需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人或者其書(shū)面委托代理人應(yīng)當(dāng)列席會(huì)議。 第十五條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定，并在業(yè)主大會(huì)上審議通過(guò)： （一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （二）制定和修改管理規(guī)約； （三）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； （五）籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （七）審議決定業(yè)主委員會(huì)的工作權(quán)限和活動(dòng)經(jīng)費(fèi)； （八）審查業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作報(bào)告； （九）改變和撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)的不當(dāng)決定； （十）決定業(yè)主大會(huì)訴訟事宜； （十一）決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。 業(yè)主大會(huì)決定前款第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上業(yè)主和占總業(yè)主人數(shù)2/3以上同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。 第十六條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，并按規(guī)定履行下列職責(zé)： （一）召集和主持業(yè)主大會(huì)； （二）擬訂管理規(guī)約草案、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及其修訂草案并報(bào)業(yè)主大會(huì)通過(guò)； （三）經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，選聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)對(duì)合同條款審查同意后，負(fù)責(zé)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同； （四）經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，負(fù)責(zé)維修資金的管理和使用，當(dāng)維修資金不足時(shí)，進(jìn)行續(xù)籌； （五）審定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的年度工作計(jì)劃和物業(yè)管理重大措施； （六）聽(tīng)取業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)； （七）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的有關(guān)決定； （八）接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、市建設(shè)部門(mén)和屬地政府的監(jiān)督； （九）督促業(yè)主和使用人遵守管理規(guī)約和有關(guān)規(guī)定； （十）法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)是5至15名的單數(shù)，業(yè)主委員會(huì)委員每屆任期3年，可以連選連任。 業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。 業(yè)主委員會(huì)可以聘用專(zhuān)職或兼職執(zhí)行秘書(shū)。 第十七條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （一）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主； （二）遵守國(guó)家法律、法規(guī)； （三）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、模范履行業(yè)主義務(wù)，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； （四）熱心公益事業(yè)，自愿為業(yè)主服務(wù)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力； （五）具有一定組織能力，具備必要的工作時(shí)間； （六）本人不得在本區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職。 第十八條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會(huì)委員資格終止： （一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的； （二）無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)3次以上的； （三）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的； （四）有犯罪行為的； （五）辭職獲準(zhǔn)的； （六）拒不履行業(yè)主義務(wù)的； （七）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。 業(yè)主委員會(huì)委員辭職，必須提前２個(gè)月向業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主大會(huì)提出書(shū)面辭呈。 業(yè)主委員會(huì)委員缺額按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則補(bǔ)選，但缺額人數(shù)達(dá)業(yè)主委員會(huì)委員半數(shù)以上的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)重新選舉。 業(yè)主委員會(huì)委員資格終止或者被補(bǔ)選為業(yè)主委員會(huì)委員的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以書(shū)面公告。 第十九條 業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，應(yīng)將業(yè)主大會(huì)成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主委員會(huì)委員名單等材料向市建設(shè)部門(mén)備案。 市建設(shè)部門(mén)對(duì)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)出具業(yè)主委員會(huì)備案證明和印章刻制證明。 業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)按照本條第一款規(guī)定重新備案。 第二十條 業(yè)主委員會(huì)在任期屆滿(mǎn)的2個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)告知市建設(shè)部門(mén)。市建設(shè)部門(mén)會(huì)同屬地政府要及時(shí)指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)換屆選舉。 新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之日起10日內(nèi)，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)資料、印章及財(cái)物等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好其他交接工作。 第二十一條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)予以公布，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和使用人具有約束力。 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤消。 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，市建設(shè)部門(mén)或?qū)俚卣?，?yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。 第二十二條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。 第二十三條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)；可以從物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益中支付，也可以由全體業(yè)主按各自占有面積分?jǐn)?。?jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則具體規(guī)定。 第二十四條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合公安等相關(guān)職能部門(mén)，與屬地政府相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的治安秩序、環(huán)境衛(wèi)生等相關(guān)工作。 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合相關(guān)社區(qū)居委會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，社區(qū)居委會(huì)也應(yīng)當(dāng)支持業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展工作。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居委會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取社區(qū)居委會(huì)的建議。 第二十五條 實(shí)行物業(yè)管理的區(qū)域，可以建立由屬地政府、公安派出所、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)單位參加的聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)席會(huì)議由物業(yè)屬地政府主持，協(xié)調(diào)處理有關(guān)物業(yè)管理矛盾、糾紛等事宜。需處理事宜涉及其他職能部門(mén)的，相關(guān)職能部門(mén)應(yīng)當(dāng)參加聯(lián)席會(huì)議。 第三章 前期物業(yè)管理 第二十六條 建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向市建設(shè)部門(mén)提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求。 市建設(shè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到要求之日起15日內(nèi)按照物業(yè)的相對(duì)獨(dú)立封閉、共用設(shè)施等情況劃定物業(yè)管理區(qū)域。 第二十七條 住宅物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于住宅物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積的４‰無(wú)償提供物業(yè)管理服務(wù)用房，且不得低于40平方米，其所有權(quán)屬該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同所有。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)向市建設(shè)部門(mén)就物業(yè)服務(wù)用房的面積、位置征求意見(jiàn)。 新建經(jīng)濟(jì)適用、拆遷安置和其他保障性住房，按規(guī)劃確定該住宅區(qū)域配套建設(shè)商業(yè)服務(wù)用房的，其物業(yè)服務(wù)用房按該區(qū)域物業(yè)總建筑面積的8‰配置，其中5‰為商業(yè)服務(wù)用房，由政府出資，不納入住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，其產(chǎn)權(quán)歸政府所有，由政府無(wú)償交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)，其經(jīng)營(yíng)收入用于補(bǔ)貼該區(qū)域物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)用。 市國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)等部門(mén)要嚴(yán)格把關(guān)和審批，不得隨意降低物業(yè)服務(wù)用房和配套設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)用房和按國(guó)家有關(guān)規(guī)定納入配套建設(shè)的物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)與新建物業(yè)同步設(shè)計(jì)、同步施工。建設(shè)單位移交的物業(yè)服務(wù)用房用作辦公用房的應(yīng)作適當(dāng)裝修，具備正常使用功能。 其他物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)用房參照第一款標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 第二十八條 建設(shè)單位在物業(yè)預(yù)（銷(xiāo)）售前，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施前期物業(yè)管理；投標(biāo)人少于3個(gè)或者規(guī)模較小的物業(yè)，經(jīng)市建設(shè)部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面前期物業(yè)管理服務(wù)合同，制定臨時(shí)管理規(guī)約。前期物業(yè)管理服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前告知市建設(shè)部門(mén)。 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，前期物業(yè)管理服務(wù)合同中涉及物業(yè)購(gòu)買(mǎi)人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。 第三十條 通過(guò)招投標(biāo)方式確定前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，其前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)報(bào)市價(jià)格主管部門(mén)備案。采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，其前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)報(bào)市價(jià)格主管部門(mén)批準(zhǔn)。 第三十一條 房屋出售交付之日的當(dāng)月及以前發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)；房屋出售交付之日次月起發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由房屋購(gòu)買(mǎi)人按前期物業(yè)管理服務(wù)合同及臨時(shí)管理規(guī)約承擔(dān)。 第三十二條 建設(shè)單位申請(qǐng)房屋預(yù)（銷(xiāo)）售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理服務(wù)用房的室號(hào)、面積和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的相關(guān)資料。 建設(shè)單位與房屋購(gòu)買(mǎi)人訂立房屋銷(xiāo)售合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)管理服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約和房屋購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)享有的物業(yè)管理服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備數(shù)量質(zhì)量等情況，作為房屋銷(xiāo)售合同的附件，并將前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本情況告知房屋購(gòu)買(mǎi)人。 房屋購(gòu)買(mǎi)人在與建設(shè)單位訂立房屋銷(xiāo)售合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。 建設(shè)單位向房屋購(gòu)買(mǎi)人交付房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等一并交付查驗(yàn)。 建設(shè)單位向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)時(shí)，應(yīng)將物業(yè)總平面圖、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)圖、地下管網(wǎng)圖、有關(guān)設(shè)施設(shè)備的使用和維護(hù)資料、物業(yè)竣工驗(yàn)收資料等工程建設(shè)技術(shù)資料與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)一并辦理移交手續(xù)。 第三十三條 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等數(shù)量質(zhì)量情況進(jìn)行查驗(yàn)，并查明供水、供電、供氣、供熱、路燈、通訊、有線(xiàn)電視等相關(guān)管線(xiàn)和設(shè)施設(shè)備與有關(guān)單位的移交情況和相關(guān)移交手續(xù)。 物業(yè)管理服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備達(dá)不到數(shù)量質(zhì)量要求，且未經(jīng)移交驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，建設(shè)單位不得交付，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得接管。 業(yè)主委員會(huì)成立后，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等的查驗(yàn)情況報(bào)告業(yè)主委員會(huì)并按規(guī)定移交相關(guān)資料。 第四章 物業(yè)管理服務(wù)與費(fèi)用 第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，并在資質(zhì)等級(jí)許可范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動(dòng)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配備相應(yīng)的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員和其他相關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員。專(zhuān)業(yè)人員和其他專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定取得相應(yīng)職業(yè)資格證書(shū)后，持證上崗。 在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)按照《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 第三十五條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能由一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主大會(huì)決定選聘。 物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將下列事項(xiàng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)，接受業(yè)主監(jiān)督。經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，負(fù)責(zé)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同： （一）聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式； （二）擬聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本情況； （三）擬訂立的物業(yè)管理服務(wù)合同草案。 物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)參照市建設(shè)部門(mén)提供的示范文本，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。 物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)在生效后15日內(nèi)、終止或者解除前30日，告知市建設(shè)部門(mén)和屬地政府。 第三十六條 物業(yè)管理服務(wù)合同中的物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)主要包括以下內(nèi)容： （一）物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和管理； （二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位的保潔； （三）公共綠地、花草樹(shù)木等的養(yǎng)護(hù)管理； （四）協(xié)助公安部門(mén)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序、設(shè)置安全警示標(biāo)志、進(jìn)行消防和交通等事項(xiàng)的安全防范； （五）物業(yè)裝飾、裝修的安全事項(xiàng)約定、垃圾清運(yùn)等管理服務(wù)； （六）物業(yè)檔案的管理； （七）雙方約定的其他事項(xiàng)。 業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定前款內(nèi)容以外的其他服務(wù)項(xiàng)目；物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以直接向業(yè)主和使用人提供物業(yè)管理服務(wù)合同以外的其他服務(wù)項(xiàng)目，業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的其他服務(wù)有自主選擇權(quán)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域的全部物業(yè)管理整體委托給他人。 第三十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同到期的3個(gè)月前，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，就物業(yè)管理服務(wù)合同是否延續(xù)作出決定，并提前2個(gè)月將決定書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 業(yè)主大會(huì)決定重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿延續(xù)物業(yè)管理服務(wù)合同的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在2個(gè)月內(nèi)組織選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 物業(yè)管理服務(wù)合同到期后，選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作仍未完成的，業(yè)主委員會(huì)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商一致，可以簽訂期限不超過(guò)6個(gè)月的臨時(shí)物業(yè)管理服務(wù)合同，但是，臨時(shí)物業(yè)管理服務(wù)合同期限未滿(mǎn)，而業(yè)主委員會(huì)與新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同生效的，臨時(shí)物業(yè)管理服務(wù)合同終止，但必須提前告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 第三十八條 經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，由業(yè)主委員會(huì)解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在接到解聘通知7日內(nèi)退出該物業(yè)管理區(qū)域，并完成向業(yè)主委員會(huì)或者新聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交全部物業(yè)管理檔案資料，預(yù)收的有關(guān)費(fèi)用、物業(yè)管理服務(wù)用房和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備等工作。 第三十九條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的確定，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平、公開(kāi)以及與物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容相適應(yīng)的原則。 第四十條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。 普通住宅物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，具體標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，在市價(jià)格主管部門(mén)公布的政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定。實(shí)行等級(jí)收費(fèi)的普通住宅，遇市價(jià)格主管部門(mén)定期公布調(diào)整物業(yè)服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，則物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。 非普通住宅及商住樓、寫(xiě)字樓、工業(yè)園區(qū)等物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定，未產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)買(mǎi)受人在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定；已產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定。 政府指導(dǎo)價(jià)由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同市建設(shè)部門(mén)共同確定，及時(shí)公布。 第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)管理服務(wù)合同以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)費(fèi)用由雙方約定。 第四十二條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布。已竣工但建設(shè)單位尚未出售、出租的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位全額交納；交付使用但業(yè)主尚未入住的物業(yè)，業(yè)主應(yīng)事先向物業(yè)服務(wù)企業(yè)書(shū)面申報(bào)，自申報(bào)起次月至入住始當(dāng)月期間的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按不低于70%的標(biāo)準(zhǔn)繳納。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)管理并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)的，其他部門(mén)和單位不得再向業(yè)主或者物業(yè)使用人重復(fù)收取相關(guān)費(fèi)用。 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，從其約定，但業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。 第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、有線(xiàn)電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。 第四十四條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等形式約定。 采取酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金進(jìn)行年度預(yù)決算和對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況進(jìn)行審計(jì)。 第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，發(fā)生違反管理規(guī)約的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并協(xié)助業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行糾正。 對(duì)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防、交通和物業(yè)使用等方面法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定行為的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在制止的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。 第四十六條 市建設(shè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度。市建設(shè)部門(mén)接到投訴后，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)作出是否受理的答復(fù)。對(duì)決定受理的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查、核實(shí)，并自受理投訴之日起30日內(nèi)，將處理意見(jiàn)回復(fù)投訴人。投訴事項(xiàng)屬于其他部門(mén)管理職責(zé)的，市建設(shè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知或移送市各相關(guān)部門(mén)依法處理。 投訴人對(duì)市建設(shè)部門(mén)的處理意見(jiàn)有異議的，可以向無(wú)錫市物業(yè)管理行政主管部門(mén)提出書(shū)面復(fù)核要求。 第五章 物業(yè)的使用與維護(hù) 第四十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)管理服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。 建設(shè)單位能夠證明其享有所有權(quán)的房屋及其他附屬設(shè)施、場(chǎng)所，方可出租、出售。 第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為： （一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)或主體結(jié)構(gòu)，擅自改變房屋外觀； （二）擅自改變房屋及附屬設(shè)施用途； （三）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動(dòng)共用設(shè)備； （四）擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物； （五）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物； （六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標(biāo)準(zhǔn)排放污染物或者發(fā)出超標(biāo)準(zhǔn)的噪聲和振動(dòng)； （七）未經(jīng)批準(zhǔn)擺攤設(shè)點(diǎn)； （八）無(wú)序停放車(chē)輛； （九）在建筑物或者構(gòu)筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà)； （十）利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng)； （十一）妨礙消防通道、設(shè)施的正常使用； （十二）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。 第四十九條 業(yè)主或者使用人進(jìn)行物業(yè)裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，辦理登記手續(xù)，簽訂裝修裝飾協(xié)議。業(yè)主或者使用人應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和本市的有關(guān)規(guī)定，遵守管理規(guī)約和裝飾裝修協(xié)議的約定。涉及房屋結(jié)構(gòu)安全的裝飾裝修應(yīng)按《無(wú)錫市城市房屋安全管理?xiàng)l例》的規(guī)定，在辦理登記手續(xù)前取得房屋結(jié)構(gòu)改造安全許可。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或物業(yè)使用人，并對(duì)物業(yè)裝飾裝修活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)違反裝飾裝修規(guī)定或約定的，應(yīng)當(dāng)立即勸阻、制止，并督促改正。對(duì)已造成物業(yè)危害后果或者經(jīng)勸阻、制止拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)并報(bào)告有關(guān)行政主管部門(mén)依法處理。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反有關(guān)裝飾裝修規(guī)定的，業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門(mén)依法處理。 第五十條 業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其負(fù)有維護(hù)責(zé)任的物業(yè)定期維修養(yǎng)護(hù)。 當(dāng)物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)；責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者直接按照管理規(guī)約的約定，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人必須給予配合，因拒絕配合造成物業(yè)損壞或者財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)修復(fù)或者賠償責(zé)任。 第五十一條 供水、供電、供氣、供熱、路燈、通訊、有線(xiàn)電視等管理單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)管線(xiàn)和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。 前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)提前5日通知業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂協(xié)議，屬搶修、急修的應(yīng)及時(shí)通知，過(guò)后補(bǔ)辦手續(xù)。施工單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)施工安全，并按協(xié)議約定及時(shí)恢復(fù)受損部位原狀、清除施工垃圾。 第五十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)、庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主和非業(yè)主使用人使用，否則不得向本物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓或出租。購(gòu)買(mǎi)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位應(yīng)當(dāng)用于停放車(chē)輛。除小區(qū)設(shè)置專(zhuān)業(yè)停車(chē)場(chǎng)的，大型車(chē)輛不得在小區(qū)停放。 業(yè)主、非業(yè)主使用人需要承租尚未出售的停車(chē)庫(kù)、車(chē)位的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)出租，其車(chē)庫(kù)、車(chē)位租賃費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。 第五十三條 利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地等停放車(chē)輛的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，車(chē)輛停放應(yīng)當(dāng)有序，不得影響其他車(chē)輛和行人的正常通行，不得損毀綠化等公共設(shè)施，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)決定。小區(qū)內(nèi)局部區(qū)域確需將綠地改造為停車(chē)場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)決定，且改造方案需經(jīng)市綠化、規(guī)劃等主管部門(mén)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。 第五十四條 經(jīng)相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)同意或者根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同約定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行有償服務(wù)活動(dòng)的，其收入應(yīng)當(dāng)分類(lèi)記賬、單獨(dú)核算，扣除運(yùn)行成本、代辦費(fèi)用后，主要用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)和補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用，經(jīng)營(yíng)收支情況應(yīng)當(dāng)定期向全體業(yè)主公布。 業(yè)主大會(huì)成立前，屬地政府應(yīng)當(dāng)對(duì)屬地物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)用房的使用情況進(jìn)行管理和監(jiān)督。 第五十五條 專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用按照市人民政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第六章 法律責(zé)任 第五十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)催交仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按每日萬(wàn)分之五加收滯納金；業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。 第五十七條 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，擅自接管不符合要求的物業(yè)管理區(qū)域的，由市建設(shè)部門(mén)責(zé)令限期改正，并可處1萬(wàn)元以下罰款。 第五十八條 違反本辦法規(guī)定，未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，由市建設(shè)部門(mén)沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。 第五十九條 違反本辦法規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資質(zhì)證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由市建設(shè)部門(mén)責(zé)令停止違法行為，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 第六十條 違反本辦法規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由市建設(shè)部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下的罰款。 第六十一條 違反本辦法規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由市建設(shè)部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。 第六十二條 違反本辦法規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由市建設(shè)部門(mén)處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 第六十三條 違反本辦法規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由市建設(shè)部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。 第六十四條 違反本辦法規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由市建設(shè)部門(mén)責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款的30%以上50%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，提請(qǐng)頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 第六十五條 違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由市建設(shè)部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用： （一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的； （二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的； （三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。 個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。 第六十六條 業(yè)主委員會(huì)委員違反法律、法規(guī)規(guī)定或者超越權(quán)限擅自作出決定，侵害業(yè)主合法權(quán)益，造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 第六十七條 違反本辦法規(guī)定依法應(yīng)當(dāng)由市建設(shè)部門(mén)以外的其他行政管理部門(mén)處罰的，由相應(yīng)的行政管理部門(mén)根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰。 第六十八條 市建設(shè)部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。 第七章 附 則 第六十九條 本辦法中有關(guān)專(zhuān)業(yè)用語(yǔ)的含義： （一）物業(yè)，是指各類(lèi)房屋及其附屬的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。 （二）業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。 （三）物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和合法使用物業(yè)的其他人。 （四）物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地、綠化進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 （五）入?。菏侵笜I(yè)主或物業(yè)使用人在室內(nèi)堆放、存放各類(lèi)物品或進(jìn)行各類(lèi)裝飾裝修而實(shí)際開(kāi)始使用房屋的行為。 （六）共用部位，是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)，內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、?hù)外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。 （七）共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由全體業(yè)主共同擁有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、單元防盜門(mén)、天線(xiàn)、供電線(xiàn)路、共用照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池井、非經(jīng)營(yíng)性停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。 （八）專(zhuān)項(xiàng)維修資金，是指住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金。 第七十條 本辦法自2009年5月1日起施行?！兑伺d市物業(yè)管理暫行辦法》（市政府令第69號(hào)）同時(shí)廢止。
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公安備案號(hào)：32028202000509